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Das Mandat ist klar, die betreute Person kann nicht selbst handeln, und die Immobilie muss verwertet werden. Spätestens wenn der Notar nach der gerichtlichen Genehmigung fragt, zeigt sich, ob die Vorbereitung trägt. Ein Antrag ohne belastbares Wertgutachten landet beim Rechtspfleger im Stapel — oder wird zurückgewiesen, weil das Gericht nicht beurteilen kann, ob der Kaufpreis dem Wohl der betreuten Person entspricht. Dann verschiebt sich der Notartermin um Wochen, und der Käufer verliert die Geduld.
Seit der Betreuungsrechtsreform, die am 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist, regelt § 1850 BGB die Genehmigungspflicht beim Verkauf von Grundstücken und Eigentumswohnungen aus dem Vermögen der betreuten Person. Der Kaufvertrag ist ohne vorherige gerichtliche Genehmigung schwebend unwirksam (§ 1850 BGB, gesetze-im-internet.de). Er wird wirksam, sobald die Genehmigung erteilt wird — sofern sie erteilt wird.
Das Gericht prüft nicht, ob der Betreuer handeln darf — das steht im Betreuerausweis. Es prüft, ob das konkrete Rechtsgeschäft dem Wohl der betreuten Person dient. Dafür braucht es eine Grundlage: den Verkehrswert der Immobilie und die Überzeugung, dass der vereinbarte Kaufpreis diesen Wert nicht unangemessen unterschreitet.
Stand: Januar 2023 — Betreuungsrechtsreform in Kraft. Für Verfahren, die vor dem 1.1.2023 eingeleitet wurden, galten §§ 1821, 1908i BGB a.F. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung.
Der Genehmigungsantrag muss dem Gericht ermöglichen, eine eigenständige Einschätzung zu bilden. In der Praxis werden dem Gericht folgende Unterlagen vorgelegt:
Das Gericht ist nicht verpflichtet, dem Antrag zu folgen, wenn es Zweifel hat. Es kann ein eigenes Sachverständigengutachten in Auftrag geben — das kostet Zeit und verschiebt den Notartermin um Wochen bis Monate. Wer vollständig einreicht, verhindert genau das.
Eine Maklereinschätzung — auch von einem erfahrenen Makler — ist keine Bewertung nach ImmoWertV. Sie bewertet die Vermarktbarkeit, nicht den Verkehrswert im Rechtssinne. Betreuungsgerichte nehmen Maklereinschätzungen zur Kenntnis, stützen eine Genehmigung aber selten allein darauf.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, erstellt nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), gibt dem Gericht die nötige Entscheidungsgrundlage. Es legt Methode, Vergleichsobjekte und Ableitung offen — und ist von einem qualifizierten Sachverständigen unterzeichnet, dessen Eignung das Gericht prüfen kann.
Das Gutachten muss nicht umfangreicher sein als die Fragestellung verlangt. Die Mindestanforderungen für die gerichtliche Verwertbarkeit:
In mandatsbezogenen Immobilienverkäufen folgen die Schritte einer klaren Reihenfolge. Abweichungen von dieser Reihenfolge — etwa ein beurkundeter Kaufvertrag vor dem Gutachten — erzeugen entweder einen schwebend unwirksamen Vertrag oder setzen den Betreuer dem Vorwurf aus, den Genehmigungsantrag im Nachhinein zusammengestellt zu haben.
Der Verkehrswert wird ermittelt, bevor ein Preis nach außen tritt. Das schützt den Betreuer: wenn ein Kaufinteressent einen Preis nennt, der unter dem Gutachten liegt, ist die Entscheidungsgrundlage dokumentiert. Der Betreuer muss nicht jeden Interessenten ablehnen, der unter dem Gutachtenwert bleibt — aber er muss erklären können, warum er es trotzdem nicht getan hat.
Für Immobilien im Mandat empfiehlt sich die offene Vermarktung: öffentliche Angebote, dokumentierte Besichtigungen, schriftliche Angebote. Ein verdeckter Direktverkauf an eine nahestehende Person ist nicht per se unzulässig, aber er erzeugt Erklärungsbedarf — beim Gericht und gegebenenfalls bei anderen Beteiligten des Nachlasses oder der Betreuung. Die Vermarktungsdokumentation ist kein bürokratischer Zusatz; sie ist die Schutzakte des Betreuers.
Der Antrag enthält den Kaufvertragsentwurf, das Gutachten und eine kurze Darstellung des Vermarktungswegs. Das Gericht — meist der Rechtspfleger — prüft, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht oder eine Abweichung sachlich begründet ist. In unkomplizierten Fällen kann die Genehmigung binnen weniger Wochen erteilt werden; bei Rückfragen oder einem angeforderten eigenen Gutachten dauert es erheblich länger.
Eine Genehmigung kann unter Auflagen erteilt werden — etwa der Auflage, den Kaufpreis bis zur Fälligkeit auf einem Treuhandkonto zu halten. Solche Auflagen müssen in der Beurkundung berücksichtigt werden und sind vorab mit dem Notar abzustimmen.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag nach erteilter Genehmigung — oder beurkundet einen genehmigungsvorbehaltlichen Vertrag, der erst mit der Genehmigung wirksam wird. Welche Konstruktion der Käufer und dessen Finanzierungspartner akzeptieren, sollte früh im Prozess geklärt sein: Finanzierungszusagen haben Laufzeiten, und ein schwebend unwirksamer Vertrag gibt dem Käufer keine Planungssicherheit.
Die Genehmigung des Betreuungsgerichts schützt den Betreuer, entlastet ihn aber nicht vollständig. § 1833 BGB (Haftung des Betreuers) gilt weiter. Typische Konstellationen aus der Praxis — ohne Namen, ohne Ort:
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim und arbeitet für Betreuer, Nachlasspfleger und Rechtsanwälte in Baden-Württemberg unmittelbar; außerhalb des Bundeslandes über Partner vor Ort. Der Fokus liegt auf Immobilien in Mandaten — Veräußerungen, die einer gerichtlichen Genehmigung, einer lückenlosen Dokumentation oder beidem bedürfen.
Im konkreten Ablauf bedeutet das:
Was immozeit nicht übernimmt: den Kontakt zum Betreuungsgericht selbst — das bleibt Aufgabe des Betreuers oder seiner anwaltlichen Vertretung. Die Unterlagen, auf die es beim Genehmigungsantrag ankommt, werden in der richtigen Form geliefert.
Ja — und gerade dann ist ein Gutachten unentbehrlich. Das Gericht genehmigt einen Verkauf unter Verkehrswert nur, wenn der Betreuer nachweist, dass die Abweichung im Interesse der betreuten Person liegt — etwa weil ein schneller Abschluss laufende Kosten vermeidet oder eine aufwendige Instandsetzung erspart. Ohne Gutachten fehlt die Referenzgröße, von der jede Begründung einer Abweichung ausgehen muss.
Der Vertrag ist schwebend unwirksam. Er wird wirksam, sobald die Genehmigung erteilt wird — wenn sie erteilt wird. Bis dahin kann keine Partei verbindlich auf Erfüllung bestehen. Auf Käuferseite laufen Finanzierungszusagen aus, auf Betreuerseite wächst der Erklärungsbedarf gegenüber dem Gericht. Dieses Risiko sollte nicht eingegangen werden.
Das hängt vom jeweiligen Betreuungsgericht und dem Einzelfall ab. Viele Gerichte akzeptieren eine gutachterliche Stellungnahme, wenn sie die wesentlichen Bewertungsschritte offenlegt. Ein Vollgutachten ist bei hohen Immobilienwerten, mehreren Berechtigten oder einem Kaufpreis, der spürbar unter dem Schätzwert liegt, die sicherere Wahl — und wird erwartet, wenn das Gericht Nachfragen hat oder die Genehmigung anficht.
Die Gutachtenerstellung dauert je nach Objektkomplexität und Datenlage zwei bis sechs Wochen. Das gerichtliche Genehmigungsverfahren liegt bei vollständiger Akte und einfachen Verhältnissen erfahrungsgemäß zwischen drei und acht Wochen. Ein realistischer Gesamtrahmen vom Gutachtenauftrag bis zur Beurkundung beträgt drei bis fünf Monate — vorausgesetzt, alle Beteiligten reagieren zeitnah und die Akte ist beim ersten Einreichen vollständig.
Wenn Sie eine Immobilie in einem Betreuungsmandat verwerten müssen und eine Unterlage brauchen, die dem Betreuungsgericht standhält, beschreiben Sie Ihre Situation im Formular auf dieser Seite. immozeit meldet sich innerhalb eines Werktags mit einer konkreten Einschätzung: was der Ablauf realistisch dauert, was er kostet und was das Betreuungsgericht in Ihrer Region üblicherweise erwartet.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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